Κατασκευαστικό Κόστος Οικοδομής

1. Υλικά	37,00%
2. Εργασία - Ημερομίσθια	19,00%
3. Υπεργολαβικό κέρδος	11,00%
4. Κόστος Κράτους	31,00%
5. Κόστος Αμοιβών Μηχανικών	2,00%
	100,00%
Το Κόστος Κράτους αναλύεται
4.1.ΦΠΑ	14,50%
4.2. ΙΚΑ	8,50%
4.3. Οργανισμοί (ΔΕΗ-ΕΥΔΑΠ-Αποχέτευση)	3,00%
4.4. Φόροι (ΦΜΥ,ΦΕΜ,Φορ.εργολ.,κλπ)	5,00%
	31,00%

Ψηφίστικε ο νόμος για τους ημιυπαίθριους

Ταυτότητα κτιρίων, υπερβάσεις δόμησης και αλλαγές χρήσης, Μητροπολικές αναπλάσεις και άλλες διατάξεις.

Υπουργείο	Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής
Κατηγορία	Νόμος
Επιτροπή	-
Ημερομηνία κατάθεσης	14.4.2010

Αρχεία νομοσχεδίου
Φωτοτυπημένο Αντίγραφο σ/ν: Το φωτοτυπημένο σ/ν δεν αποτελεί το τελικό κείμενο διότι εκκρεμούν ορθογραφικές, συντακτικές και νομοτεχνικές διορθώσεις
Αιτιολογική Έκθεση:
Πρακτικό - Έκθεση της Επιτροπής:
Έκθεση της Επιστημονικής Υπηρεσίας της Βουλής:
Ψηφισθέν Νομοσχέδιο:

Σήμερα συζητήται ο νόμος για τους Ημιυπαίθριους

Μόνη συζήτηση επί της αρχής, των άρθρων και του συνόλου του σχεδίου νόμου: «Ταυτότητα κτιρίων, υπερβάσεις δόμησης και αλλαγές χρήσης, μητροπολιτικές αναπλάσεις και άλλες διατάξεις».

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΗ ΡΓ’
Τετάρτη 21 Απριλίου 2010
‘Ωρα 6.00’ μ.μ.

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΗ ΡΔ’
Πέμπτη 22 Απριλίου 2010
‘Ωρα 9.30’ π.μ.

Σχέδιο Νόμου για τους Ημιυπαίθριους μαζί με την αιτιολογική έκθεση

Σήμερα υπάρχει το Σχέδιο Νόμου για τους Ημιυπαίθριους μαζί με την αιτιολογική έκθεση

Το σχέδιο νόμου για τους Ημιυπαιθρίους

Το σχέδιο νόμου για τους Ημιυπαιθρίους :

"ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ ΚΤΙΡΙΩΝ, ΥΠΕΡΒΑΣΕΙΣ ΔΟΜΗΣΗΣ ΚΑΙ ΑΛΛΑΓΕΣ ΧΡΗΣΗΣ, ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΑ ΜΗΤΡΟΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΑΝΑΠΛΑΣΕΩΝ ΚΑΙ ΑΛΛΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ"

1. Καταργεί την διαστασιολόγηση των ημιυπαιθρίων χώρων.

2. Επιτρέπει την επέκταση υπογείων για θέσεις στάθμευση.

3. Ορίζει διαδικασία ελέγχου κατασκευής των κτιρίων - Ταυτότητα Κτιρίου.

4. Δεν νομιμοποιεί τις υπερβάσεις δόμησης, αλλά επιτρέπει με καταβολή ειδικού προστίμου πράσινης χρήσης για 40 χρόνια την διατήρηση ημιυπαίθριων χώρων, καθώς και χώρων που βρίσκονται στο υπόγειο, ισόγειο ή άλλη στάθμη του κτιρίου, οι οποίοι βρίσκονται εντός του "νόμιμου ;;; κτιριακού όγκου βάσει οικοδομικής άδειας ;;;;".

5. Ορίζει Περιβαλλοντικό ισοζύγιο και αντισταθμιστικά μέτρα αποκατάστασης του περιβάλλοντος.

6. Επαναφέρει σε ισχύ το άρθρο 4 του ν. 3212/2003 και όχι το άρθρο 5.

Δυστυχώς είναι ένα πολύ κακογραμμένο κείμενο που σίγουρα δεν είναι σε μορφή νόμου. Διαβάζοντας το σου δημιουργούνται πάρα πολλές απορίες. Ελπίζω μέχρι την τελική του μορφή να το επεξεργαστούν περισσότερο.
Κατά τα άλλα έχει κάποια καινοτόμα σημεία που είναι θετικά.

Σχολιασμός του Σχεδίου Νόμου για τους Ημιυπαιθρίους

Αυτό που γράφει στον πίνακα τη παραγράφου 2 "Δεν προσμετρούνται οι υπόγειοι χώροι στάθμευσης στον συντελεστή δόμησης." πρέπει να το δούμε με την κατάργηση της αλλαγής του ΓΟΚ στο άρθρο 7 παράγραφος (1) του εδαφίου (Β) περίπτωση (η) που είχε κάνει το άρθρο 41 του Ν.3775 (ΦΕΚ. 122/21-7-2009) «η) οι υπέργειοι στεγασμένοι ανοικτοί χώροι στάθμευσης επιβατικών αυτοκινήτων που κατασκευάζονται στο ισόγειο του κτιρίου ή στην Πυλωτή».

Όσο για το "Καταργείται η βύθιση των υπογείων." πρέπει να αλλάξει το «β) εφόσον η οροφή του σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει τα 0,80 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους » της περίπτωσης (β) σε 1.50 μ.

Το βασικό πρόβλημα που παρατηρώ στο Ενημερωτικό σημείωμα σχεδίου νόμου Αυθαίρετες Υπερβάσεις Δόμησης είναι αυτό που αναφέρεται στην παράγραφο 1. Βασικά σημεία νομοσχεδίου στο τελευταίο εδάφιο "Επαναφέρει σε ισχύ το άρθρο 5 του ν.3212/2003 για τις κυρώσεις σε περίπτωση κατασκευής αυθαιρεσιών στους κυρίους, εργολάβους ή μηχανικούς."

Άρθρο 5 του Νόµου 3212/2003 (ΦΕΚ 308Α/31.12.2003)

Άρθρο 5
Ρυθμίσεις για το Σ.Ε.Ε.Δ.Δ., ποινικές και διοικητικές κυρώσεις

1. Στο τέλος της παρ. 3 του άρθρου 6 του Ν. 2477/1997 (ΦΕΚ 59 Α´) προστίθεται εδάφιο ως εξής:

«Οι θέσεις των Επιθεωρητών - Ελεγκτών που προβλέπονται στην περίπτωση β´ αυξάνονται κατά εκατό (100) και οι θέσεις των Βοηθών Επιθεωρητών - Ελεγκτών που προβλέπονται στην περίπτωση γ´ αυξάνονται κατά πενήντα (50).»

2. Στο τέλος της παρ. 4 του άρθρου 6 του Ν. 2477/1997 προστίθενται εδάφια ως εξής:

«Οι υπάλληλοι που αποσπώνται στις θέσεις που συνιστώνται με το τελευταίο εδάφιο της προηγούμενης παραγράφου πρέπει να είναι ΠΕ ή ΤΕ Μηχανικών και τα ειδικότερα προσόντα τους καθορίζονται με τη δημόσια πρόσκληση. Το όριο ηλικίας που ορίζεται ανωτέρω δεν ισχύει για την πλήρωση των θέσεων αυτών. Η κάλυψη των ανωτέρω θέσεων μπορεί να γίνεται και με διορισμό, για τριετή θητεία. Επιτρέπεται ο διορισμός στις θέσεις αυτές συνταξιούχων του δημόσιου ή ιδιωτικού τομέα με τα ίδια τυπικά και ουσιαστικά προσόντα, με εξαίρεση το όριο ηλικίας και με την επιφύλαξη των διατάξεων της παρ. 14 του άρθρου 8 του Ν. 2592/1998 και του άρθρου 63 του Ν. 2676/1999. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και δημόσιων Έργων, Εσωτερικών, δημόσιας διοίκησης και Αποκέντρωσης και Οικονομίας και Οικονομικών καθορίζεται η διαδικασία διορισμού, τα προσόντα, το μισθολόγιο και κάθε σχετικό θέμα για την εφαρμογή των τεσσάρων προηγούμενων εδαφίων.»

3. Στο τέλος του άρθρου 8 του Ν. 2477/1997 προστίθεται παράγραφος 12, ως εξής:

«12. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εσωτερικών, δημόσιας διοίκησης και Αποκέντρωσης και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και δημόσιων Έργων ρυθμίζονται τα θέματα οργάνωσης, λειτουργίας και στελέχωσης ιδιαίτερου τμήματος στο Σ.Ε.Ε.Δ.Δ., με αντικείμενο τη διενέργεια των ελέγχων που προβλέπονται για τις άδειες δόμησης. Με όμοια απόφαση καθορίζονται τα ουσιαστικά προσόντα των υπαλλήλων που στελεχώνουν το τμήμα αυτό και κάθε σχετικό θέμα.»

4. Οι παράγραφοι 8 και 9 του άρθρου 17 του Ν. 1337/1983 αντικαθίστανται ως εξής:

«8. Οι ιδιοκτήτες ή εντολείς κατασκευής αυθαιρέτων και οι εργολάβοι κατασκευής του τιμωρούνται με ποινή φυλάκισης τουλάχιστον έξι (6) μηνών και με χρηματική ποινή από πέντε χιλιάδες (5.000) ευρώ μέχρι πενήντα χιλιάδες (50.000) ευρώ, ανάλογα με την αξία του αυθαίρετου έργου και το βαθμό υποβάθμισης του φυσικού ή πολιτιστικού περιβάλλοντος. Με την ίδια ποινή τιμωρούνται και οι μηχανικοί που εκπόνησαν τις μελέτες ή έχουν την επίβλεψη του έργου, αν διαπιστωθεί ότι οι μελέτες δεν εκπονήθηκαν σύμφωνα με τις διατάξεις που διέπουν την εκπόνησή τους ή σύμφωνα με τα εγκεκριμένα στοιχεία του τοπογραφικού διαγράμματος και του διαγράμματος κάλυψης ή αν διαπιστωθεί ότι οι εργασίες δόμησης δεν εκτελέστηκαν σύμφωνα με τις μελέτες που υποβλήθηκαν ή σύμφωνα με τα εγκεκριμένα στοιχεία του τοπογραφικού διαγράμματος και του διαγράμματος κάλυψης. Αν η πιο πάνω πράξη έχει γίνει από αμέλεια, τιμωρούνται με ποινή φυλάκισης μέχρι ένα (1) έτος και με χρηματική ποινή από δύο χιλιάδες (2.000) ευρώ μέχρι δέκα χιλιάδες (10.000) ευρώ. Για απλές υπερβάσεις άδειας κατασκευής μπορεί να επιβληθεί ποινή μειωμένη.
Για την εκτέλεση εργασιών δόμησης, χωρίς οικοδομική άδεια ή κατά παράβαση αυτής, στα ρέματα, στους βιότοπους, σε παραλιακά δημόσια κτήματα, στους αρχαιολογικούς χώρους και σε δάση και αναδασωτέες εκτάσεις εκτός από την κατά τις προηγούμενες παραγράφους επιβολή των προστίμων και της κατεδάφισης των αυθαιρέτων, τα πρόσωπα του πρώτου και του δεύτερου εδαφίου της παραγράφου αυτής τιμωρούνται με φυλάκιση τουλάχιστον δύο (2) ετών και με χρηματική ποινή από δέκα χιλιάδες (10.000) ευρώ μέχρι εκατό χιλιάδες (100.000) ευρώ. Μετατροπή της ποινής της φυλάκισης σε χρηματική, καθώς και αναστολή της εκτέλεσής της δεν επιτρέπεται.
Η άσκηση της έφεσης δεν αναστέλλει την εκτέλεση της απόφασης. Ειδικότερα η πιο πάνω ευθύνη καταλογίζεται με τις ακόλουθες διακρίσεις:
α) Στον κύριο, στο νομέα ή επικαρπωτή του ακινήτου. Σε περίπτωση ανέγερσης κτιρίου με το σύστημα της αντιπαροχής, υπεύθυνο πρόσωπο για την εφαρμογή των διατάξεων του νόμου αυτού είναι ο κατασκευαστής.
β) Στο γενικό εργολάβο του έργου ή στους ειδικούς εργολάβους που εκτελούν τις διάφορες εργασίες, εφόσον δεν εφαρμόζουν τις σχετικές μελέτες που έχουν εγκριθεί ή υποβληθεί ή δεν ακολουθούν τις γραπτές οδηγίες του επιβλέποντα μηχανικού ή εκτελούν εργασίες χωρίς να
υπάρχουν άδειες ή οι απαιτούμενες μελέτες.
γ) Στους μηχανικούς ή τεχνικούς που αναλαμβάνουν την εκπόνηση μελέτης που απαιτείται για την έκδοση της άδειας, εφόσον περιέχονται σε αυτή στοιχεία ή σχέδια απεικόνισης της υπάρχουσας κατάστασης που παραπλανούν την αρμόδια για τη χορήγηση αδειών πολεοδομική υπηρεσία ή εφόσον αυτή δε συντάχθηκε σύμφωνα με τις διατάξεις που διέπουν την εκπόνησή της ή εφόσον η μελέτη είναι αντίθετη με τα εγκεκριμένα στοιχεία του τοπογραφικού διαγράμματος και του διαγράμματος κάλυψης.
δ) Στους μηχανικούς ή τεχνικούς που αναλαμβάνουν την επίβλεψη των εργασιών, εφόσον δεν εφαρμόζουν τις σχετικές μελέτες που έχουν εγκριθεί ή έχουν υποβληθεί στις αρμόδιες υπηρεσίες ή εφόσον αναλαμβάνουν την επίβλεψη τους χωρίς να υπάρχουν οι απαραίτητες άδειες και οι απαιτούμενες μελέτες. Η ευθύνη του επιβλέποντα υπάρχει για όλο το χρονικό διάστημα της ανέγερσης του κτιρίου μέχρι τον τελικό έλεγχο από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία, εφόσον δεν υποβλήθηκε στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία ανάκληση της δήλωσης επίβλεψης.
9. α) Στους μηχανικούς και εργολάβους του πρώτου και δεύτερου εδαφίου της προηγούμενης παραγράφου ανεξάρτητα από την ποινική τους δίωξη:
αα) Επιβάλλεται προσωρινή ή οριστική αφαίρεση της άδειας άσκησης του επαγγέλματός τους από την αρμόδια διοικητική αρχή. Η πράξη της αρχής για την προσωρινή ή οριστική αφαίρεση εκδίδεται μέσα σε προθεσμία οκτώ μηνών από την ημερομηνία γνωστοποίησης σε αυτήν της παράβασης εκ μέρους της υπηρεσίας που τη διαπίστωσε. Αν υπερβούν την προθεσμία τα υπεύθυνα για την προσωρινή ή οριστική αφαίρεση της άδειας πρόσωπα της διοικητικής αρχής τιμωρούνται σύμφωνα με το άρθρο 259 του Π.Κ.
ββ) Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και δημόσιων Έργων, που εκδίδεται ύστερα από πρόταση του προϊσταμένου της υπηρεσίας ή του Σ.Ε.Ε.Δ.Δ. που διενήργησε τον έλεγχο, απαγορεύεται έως τρία έτη, ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης, η υποβολή σχετικής δήλωσης και η εκπόνηση μελέτης ή η επίβλεψη εργασιών δόμησης και ο μηχανικός ή ο εργολάβος διαγράφεται για το ίδιο χρονικό διάστημα από το Μητρώο Μελετητών που προβλέπεται στο άρθρο 4 του Ν. 3164/2003 (ΦΕΚ 176 Α´) ή από τα Μητρώα που προβλέπονται στα άρθρα 16 και 17 του Ν. 1418/1984 (ΦΕΚ 23 Α´). Σε περίπτωση υποτροπής, καθώς και στις περιπτώσεις που αναφέρονται στο πέμπτο εδάφιο της προηγούμενης παραγράφου η απαγόρευση μπορεί να επιβληθεί για χρονικό διάστημα έως έξι έτη. Η απόφαση αυτή κοινοποιείται σε όλες τις Πολεοδομικές Υπηρεσίες.
γγ) Ύστερα από εισήγηση του προϊσταμένου της πολεοδομικής υπηρεσίας ή του Σ.Ε.Ε.Δ.Δ., που διενήργησε τον έλεγχο, επιβάλλεται, με απόφαση του Γενικού Γραμματέα Περιφέρειας, πρόστιμο ύψους δέκα χιλιάδων (10.000) μέχρι εκατόν πενήντα χιλιάδων (150.000) ευρώ,
ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης. Οι πράξεις επιβολής προστίμου κοινοποιούνται και στο Υπουργείο Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και δημόσιων Έργων.
β) Αν κατά τους ελέγχους που διενεργούνται από το Σ.Ε.Ε.Δ.Δ. διαπιστωθεί η ανέγερση αυθαιρέτου χωρίς άδεια, κοινοποιείται σχετική πράξη στο Υπουργείο Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και δημόσιων Έργων και με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και δημόσιων Έργων και Εσωτερικών, δημόσιας διοίκησης και Αποκέντρωσης μπορεί να παρακρατείται από τους κεντρικούς αυτοτελείς πόρους του Ο.Τ.Α. α´ ή β´ βαθμού, στον οποίο υπάγεται η πολεοδομική υπηρεσία του αυθαιρέτου, ποσό ίσο με το τριπλάσιο του προστίμου ανέγερσης. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και δημόσιων Έργων, Οικονομίας και Οικονομικών και Εσωτερικών, δημόσιας διοίκησης και Αποκέντρωσης καθορίζεται η διαδικασία και ο τρόπος παρακράτησης και κάθε σχετικό θέμα για την εφαρμογή της διάταξης του προηγούμενου εδαφίου.»

ΣΧΕΔΙΟ ΝΟΜΟΥ «ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ ΚΤΙΡΙΩΝ, ΑΥΘΑΙΡΕΤΕΣ ΥΠΕΡΒΑΣΕΙΣ ΔΟΜΗΣΗΣ ΚΑΙ ΑΛΛΑΓΕΣ ΧΡΗΣΗΣ, ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΑ ΜΗΤΡΟΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΑΝΑΠΛΑΣΕΩΝ ΚΑΙ ΑΛΛΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ»

=ΕΝΗΜΕΡΩΤΙΚΟ ΣΗΜΕΙΩΜΑ
ΣΧΕΔΙΟ ΝΟΜΟΥ «ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ ΚΤΙΡΙΩΝ, ΑΥΘΑΙΡΕΤΕΣ ΥΠΕΡΒΑΣΕΙΣ ΔΟΜΗΣΗΣ ΚΑΙ ΑΛΛΑΓΕΣ ΧΡΗΣΗΣ, ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΑ ΜΗΤΡΟΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΑΝΑΠΛΑΣΕΩΝ ΚΑΙ ΑΛΛΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ»

1. Βασικά σημεία νομοσχεδίου
Πρώτη μέριμνα η διατήρηση του ισοζυγίου - Για τους κλεισμένους αυτούς χώρους που επιβαρύνουν το περιβάλλον θα αποδοθούν άλλοι.

Με το σχέδιο νόμου αυτό:
· Αντιμετωπίζεται με την υποχρεωτική τήρηση «ταυτότητας κτιρίου» για τα νέα κτίρια η μελλοντική αυθαιρεσία υπερβάσεων δόμησης και αλλαγών χρήσης. Παράλληλα εξαλείφεται μια πηγή διαφθοράς που έχει αναπτυχθεί γύρω από τα θέματα αυτά.
· Προβλέπεται η εφαρμογή του μέτρου αυτού και για τα παλαιά κτίρια, μετά την έκδοση προεδρικού διατάγματος που θα ρυθμίζει ειδικώς την διαδικασία καταγραφής των κτιρίων, προκειμένου να εξευρεθούν οι αντίστοιχες υπάρχουσες αυθαιρεσίες ώστε να προγραμματιστεί και η επιβολή των νόμιμων κυρώσεων.
· Δίνεται η δυνατότητα στους πολίτες να δηλώσουν οικιοθελώς τυχόν αυθαιρεσίες αυτής της μορφής και να τύχουν του ευεργετήματος της προκαταβολής ειδικού προστίμου διατήρησης των αυθαιρεσιών αυτών για τα επόμενα σαράντα χρόνια, με σημαντική έκπτωση.
· Ρυθμίζει θέματα αστικών αναπλάσεων μητροπολιτικού χαρακτήρα που εντάσσονται στον Πρώτο Άξονα Πράσινης Ανάπτυξης «Κλιματική Αλλαγή, Περιβάλλον, Ενέργεια».
· Επαναφέρει σε ισχύ το άρθρο 5 του ν.3212/2003 για τις κυρώσεις σε περίπτωση κατασκευής αυθαιρεσιών στους κυρίους, εργολάβους ή μηχανικούς.

2. Διαφορές ρύθμισης Σουφλιά και δικής μας ρύθμισης

Ρύθμιση κυβέρνησης ΠΑΣΟΚ	Ρύθμιση Σουφλιά
Περιβαλλοντική και πολεοδομική ρύθμιση με αναπτυξιακά χαρακτηριστικά	Εισπρακτική λογική
Άσκηση ελέγχων: Εισάγεται η έννοια της «Ταυτότητας Κτιρίου» περιλαμβάνοντας όλα τα χαρακτηριστικά του. Τακτικοί και διαρκείς έλεγχοι σε όλη τη διάρκεια ζωής του. Οδηγεί σε αποτροπή και καταγραφή της αυθαίρετης δόμησης, και αλλαγών χρήσης και σε παρακολούθηση ασφάλειας κτιρίων. Αρχίζει με τα νέα κτίρια από 1/10/10 και έχει πρόβλεψη επέκτασης στα υφιστάμενα.	Καμία πρόβλεψη ελέγχου και αποτροπής της αυθαιρεσίας
Καταβολή ειδικού προστίμου διατήρησης και πράσινης χρήσης του ημιυπαίθριου – Καμιά νομιμοποίηση της αυθαιρεσίας	Τακτοποίηση με αμφίβολη νομική και συνταγματική έκβαση
Ρύθμιση θεμάτων αστικών αναπλάσεων, πολεοδομικής και χωροταξικής ανασυγκρότησης της χώρας - εργαλείο για ανάπτυξη	Χρήματα στο ταμείο του κράτους
Ρύθμιση που λαμβάνει υπόψη κοινωνικές αναφορές με διαφοροποιήσεις ως προς κύρια και άλλη κατοικία, επαγγελματική χρήση	Ισοπεδωτική ρύθμιση χωρίς κοινωνικές αναφορές
Αξιολόγηση της βλάβης που έχει υποστεί το περιβάλλον. Διαφοροποίηση προστίμων σε εντός και εκτός σχεδίου πόλης περιοχές, ανάλογα με τετραγωνικά αυθαιρεσίας.	Ενιαίο πρόστιμο σε περιοχές εντός και εκτός σχεδίου πόλης, δηλαδή μη αξιολόγηση της περιβαλλοντικής βλάβης.
Δεν προσμετρούνται οι υπόγειοι χώροι στάθμευσης στον συντελεστή δόμησης. Καταργείται η βύθιση των υπογείων.	Η προσμέτρηση υπόγειων χώρων στάθμευσης και η βύθιση των υπογείων, υπήρξαν αντιπεριβαλλοντικά μέτρα και αντικίνητρα για τη δημιουργία χώρων στάθμευσης.

Ειδικότερα:

3. Ταυτότητα κτιρίου
· Η «ταυτότητα του κτιρίου» θα φέρει όλα τα απαραίτητα στοιχεία, σχέδια και ελέγχους για τη λειτουργία ενός κτιρίου.
· Θα περιλαμβάνει ελέγχους για όλες τις κατηγορίες μελετών που περιλαμβάνει η οικοδομική άδεια και κινούμενο οπτικό ψηφιοποιημένο υλικό του κτιρίου, που θα αναγράφεται η ημερομηνία ελέγχου. Οι έλεγχοι θα γίνονται περιοδικά από Μηχανικούς και θα κοινοποιούνται στα αρμόδια πολεοδομικά γραφεία και στο ηλεκτρονικό Μητρώο του Υπουργείου Περιβάλλοντος.
· Η ταυτότητα του κτιρίου θα τηρείται επίσης σε κάθε κτίριο.
· Για τα νέα κτίρια η ταυτότητα του κτιρίου θα ξεκινά σε φάση προηγούμενη της ολοκλήρωσης της κατασκευής, από τους επιβλέποντες Μηχανικούς, ώστε να προβλέπονται εκείνες οι διορθωτικές κινήσεις για την μη ύπαρξη νέων υπερβάσεων και αυθαιρεσιών.
· Παρέχεται, τέλος, η έκδοση προεδρικού διατάγματος για την δημιουργία σώματος ελεγκτών μηχανικών που θα παρακολουθούν τακτικά την διαδικασία τήρησης της ταυτότητας του κτιρίου.

4. Προκαταβολή προστίμων διατήρησης αυθαιρέτων υπερβάσεων δόμησης και αλλαγών χρήσεων
Το ειδικό πρόστιμο διατήρησης και πράσινης χρήσης κατατίθεται στο Ειδικό Ταμείο Εφαρμογής Ρυθμιστικών και Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΤΕΡΠΣ), τηρείται σε ειδικό λογαριασμό που ονομάζεται «Ταμείο Περιβαλλοντικού Ισοζυγίου» και διατίθεται αποκλειστικά για την εξισορρόπηση του ελλείμματος γης, καθώς και για προγράμματα και δράσεις περιβαλλοντικής και πολεοδομικής αποκατάστασης, εντός του πρωτοβαθμίου ΟΤΑ στη διοικητική περιφέρεια του οποίου βρίσκονται οι χώροι που δηλώνονται.

Εμβαδό μη νόμιμου δηλούμενου χώρου (τ.μ.) ακινήτου	Ακίνητα πρώτης κατοικίας	Λοιπά ακίνητα κατοικίας	Ακίνητα άλλης χρήσης (μη κατοικίας)
ΑΚΙΝΗΤΑ ΕΝΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΠΟΛΕΩΣ Ή ΕΝΤΟΣ ΟΡΙΩΝ ΟΙΚΙΣΜΩΝ
Μικρότερος των 25 τ.μ.	5%	6%	7,5%
Μεγαλύτερος των 25 και μικρότερος των 75 τ.μ.	7%	8,5%	10,5%
Μεγαλύτερος των 75 τ.μ.	9%	11%	13,5%
ΑΚΙΝΗΤΑ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΠΟΛΕΩΣ Η ΕΚΤΟΣ ΟΡΙΩΝ ΟΙΚΙΣΜΩΝ
Μικρότερος των 25 τ.μ.	6%	7,2%	9%
Μεγαλύτερος των 25 τ.μ. και μικρότερος των 75 τ.μ.	8%	9,6%	12%
Μεγαλύτερος των 75 τ.μ.	10%	12%	15%

Η ρύθμιση αυτή κρίθηκε αναγκαία, διότι:
· Το πρόβλημα των αυθαίρετων υπερβάσεων και αλλαγών χρήσης είναι μια πραγματικότητα στην οποία είναι συνυπεύθυνη και συνένοχη η πολιτεία η οποία δεν μπόρεσε να καθιερώσει τους απαραίτητους θεσμούς καταπολέμησης των φαινομένων αυτών ούτε της διαφθοράς που τα επέτρεψε.
· Δίνεται η δυνατότητα στον πολίτη να διατηρήσει τους δηλούμενους χώρους για 40 χρόνια, με την πληρωμή του σχετικού προστίμου διατήρησης και πράσινης χρήσης, χωρίς να νομιμοποιείται το «παράνομο κτίσμα».
· Αποφεύγεται η επιλογή μεσοβέζικων λύσεων από την πολιτεία με νομικά τεχνάσματα τύπου «τακτοποίηση» ή «νομιμοποίηση». Η πολιτεία παραμένει σταθερή στη θέση της ότι οι νόμοι ψηφίζονται για να τηρούνται, παρεμβαίνει δε μόνον όσον αφορά το μέγεθος της ποινής (πρόστιμο) για τις περιπτώσεις αυτές.
· Αποσυνδέεται από λογικές του «κράτους μεταπράτη» το οποίο για την αντιμετώπιση δημοσιονομικών προβλημάτων αγνοεί τους νόμους του, επιβραβεύοντας όσους συνειδητά παρανόμησαν, σε βάρος μάλιστα των αρχών της ισότητας, του κράτους δικαίου και της προστασίας του περιβάλλοντος.
· Αποδίδει τους πόρους άμεσα και μονοσήμαντα σε περιβαλλοντικές παρεμβάσεις και προγράμματα με τρόπο ώστε να αποκαθιστά ανά ΟΤΑ το περιβαλλοντικό ισοζύγιο, να συνεισφέρει άμεσα στη βελτίωση της ποιότητας ζωής του πολίτη και να διαθέτει πόρους που θα έχουν άμεσα πολλαπλασιαστικά αποτελέσματα για την οικονομία μέσω της «πράσινης ανάπτυξης».

Εμπεριέχει επίσης στοιχεία κοινωνικής δικαιοσύνης, διότι:

*
Διαφοροποιεί συστηματικά τα πρόστιμα που επιβάλλονται για την πρώτη κατοικία από αυτά των λοιπών κατοικιών (δευτερεύουσα, παραθεριστική) και των λοιπών κτιρίων που δεν είναι κατοικίες (πχ επαγγελματικές, παραγωγικές ή άλλες χρήσεις),

*
Διαφοροποιεί τα πρόστιμα με βάση το συνολικό εμβαδό των αυθαιρεσιών και σύμφωνα με την βλάβη που έχει επέλθει στο περιβάλλον


Προστατεύει τον πολίτη που συμμορφώνεται με τους νόμους, διότι:

*
Δεν επιτρέπει την δημιουργία «υπεραξιών», τις οποίες θα εισέπρατταν όσοι παρέβησαν τη νομοθεσία για τις κατασκευές σε βάρος αυτών που συμμορφώθηκαν. Τυχόν νομιμοποίηση ή τακτοποίηση θα είχε αυτό ακριβώς το αποτέλεσμα.

*
Δεν διαφοροποιεί το κόστος μεταβίβασης ακινήτων που έχουν κτισθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου. Για τα ακίνητα που θα υπαχθούν στην ρύθμιση της «καταβολής του ειδικού προστίμου διατήρησης και πράσινης χρήσης» προβλέπεται η καταβολή κατά την μεταβίβαση πρόσθετης εισφοράς που θα ισούται με τον φόρο μεταβίβασης που θα έπρεπε να καταβληθεί για τα αυθαίρετα τετραγωνικά στην περίπτωση που ήταν νόμιμα.

*
Δεν διαφοροποιεί την οικονομική επιβάρυνση που προκύπτει από τα «τέλη ακίνητης περιουσίας». Ο ιδιοκτήτης ακινήτου, για το οποίο έχει γίνει χρήση της ρύθμισης του νόμου αυτού, θα υποχρεούται να καταβάλει πρόσθετη εισφορά που θα αντιστοιχεί στο τέλος ακίνητης περιουσίας για τα αυθαίρετα τετραγωνικά.

Θα πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι μετά την παρέλευση του οκταμήνου κατά το οποίο μπορούν να δηλώσουν τις οικοδομικές τους αυθαιρεσίες και να υποστούν τις κυρώσεις, θα ακολουθήσει εντατικός και διαρκής έλεγχος εντοπισμού εκείνων των περιπτώσεων που δεν θα έχουν υπαχθεί στη ρύθμιση αυτή και η επιβολή των αυστηρών προστίμων που προβλέπονται από τον νόμο.

Επαναφέρεται επίσης σε ισχύ η ρύθμιση του ν. 3212/2003 για διενέργεια ελέγχων σε ποσοστό 10% των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν το προηγούμενο έτος από τις πολεοδομικές υπηρεσίες και σε ποσοστό 2% από το Σώμα Ελεγκτών Επιθεωρητών Δημόσιας Διοίκησης.

Τέλος, δεν υπάγονται στις διατάξεις του νομοσχεδίου τα εκτός σχεδίου ακίνητα τα οποία βρίσκονται σε ρέματα, βιοτόπους, σε παραλιακά δημόσια κτήματα, σε αρχαιολογικούς χώρους, σε δάση, σε δασικές και αναδασωτέες εκτάσεις, λόγω της μεγάλης περιβαλλοντικής επιβάρυνσης.

5. Περιβαλλοντικό ισοζύγιο και αξιοποίηση εισφορών για περιβαλλοντικά και κοινωνικά οφέλη

Νέοι χώροι πράσινου με δίκαιη κατανομή
Μετά από σύνταξη και έγκριση πολεοδομικών μελετών τοπικής κλίμακας, θα επιλέγονται χώροι και θα απαλλοτριώνονται εντός της περιοχής του Δήμου, όπου καταγράφηκε η αυθαιρεσία. Προτεραιότητα θα δοθεί σε χρόνια χαρακτηρισμένους χώρους προς «απαλλοτρίωση», που κινδυνεύουν να αποχαρακτηριστούν λόγω αδυναμίας του Δήμου.

Προγράμματα αστικής ανάπλασης
Στους περισσότερους Δήμους της χώρας εκκρεμεί η υλοποίηση προγραμμάτων μικρών και μεγάλων αναπλάσεων, διαπλατύνσεις και αναβαθμίσεις πεζοδρομίων κ.ά., λόγω έλλειψης πόρων. Ο πολεοδομικός σχεδιασμός των χώρων και περιοχών που αποκτώνται μέσω της παρούσας ρύθμισης είναι σημαντικό να ολοκληρώνεται, η δε υλοποίησή του να πραγματοποιείται μέσα από ολοκληρωμένες μελέτες και έργα.

Φύτευση περιοχών όπου οι Δήμοι αδυνατούν
Οι Δήμοι που δεν διαθέτουν τους πόρους για τη δημιουργία επαρκών χώρων πράσινου περιορίζονται σε μικρότερες κηποτεχνικές διαμορφώσεις. Οι φυτεύσεις, κυρίως στους νέους χώρους που δημιουργούνται με τη ρύθμιση, μπορούν να συμβάλλουν σημαντικά στην αναβάθμιση του αστικού και περιαστικού περιβάλλοντος.

Περιβαλλοντική επανόρθωση σε «εκτός σχεδίου περιοχές»
Η «πράσινη εισφορά» αποδίδεται στους Δήμους όπου έγινε η οικοδομική αυθαιρεσία και επίσης θα κατευθύνεται στην προστασία χώρων και πόρων με ιδιαίτερη περιβαλλοντική σημασία, όπως, ακτές, παραλιακές ζώνες, άλση, ρέματα, δάση, ύδατα, οικοσυστήματα, κ.ά.

Ακίνητα πολιτιστικής σημασίας
Απόκτηση, αποκατάσταση και συντήρηση ακινήτων πολιτιστικής σημασίας σε παραδοσιακούς οικισμούς, ιστορικά κέντρα πόλεων και εκτός σχεδίου περιοχές. Είναι γνωστό πως σε όλη την επικράτεια, εκατοντάδες κηρυγμένα κτίρια μεγάλης αξίας καταστρέφονται διότι το υφιστάμενο πλαίσιο και τα θεσμοθετημένα κίνητρα δεν επαρκούν για την αποκατάστασή τους από τους ιδιοκτήτες τους.

Κονδύλια για τις κατεδαφίσεις
Από το «Πράσινο Ταμείο» θα καταβληθούν τα απαραίτητα ποσά για την κατεδάφιση αυθαίρετων κτιρίων σε κρίσιμες περιοχές (καμένα δάση, παραλίες, υγροβιότοπους, ρέματα, αρχαιολογικούς χώρους, κ.ά.).

6. Προγράμματα αναπλάσεων μητροπολιτικού χαρακτήρα
Το σχέδιο νόμου προδιαγράφει και ορίζει το πλαίσιο για την υλοποίηση προγραμμάτων μεγάλων μητροπολιτικών αναπλάσεων στην Αθήνα και ειδικότερα:
· Οργανώνει πολεοδομικά και νομικά το ισχύον καθεστώς της περιοχής του Φαληρικού όρμου Αττικής, χωρίς μεταβολή των όρων και περιορισμών δόμησης, προκειμένου να πραγματοποιηθεί το πρόγραμμα ανάπλασης του σημαντικότερου τμήματος του παραλιακού μετώπου της Αθήνας.
· Το πρόγραμμα ολοκληρωμένης ανάπλασης της περιοχής θα εγκριθεί με προεδρικό διάταγμα ύστερα από στρατηγική εκτίμηση των επιπτώσεών του στο περιβάλλον και την εκπόνηση όλων των αναγκαίων μελετών, σεβόμενο την δημόσια διαβούλευση που πραγματοποιήθηκε με τους αρμόδιους φορείς και τις τοπικές κοινωνίες.
· Το σχέδιο νόμου αντιμετωπίζει επίσης τα προβλήματα που δημιουργήθηκαν από τον νόμο της προηγούμενης κυβέρνησης για την υλοποίηση του προγράμματος της διπλής ανάπλασης στις περιοχές της Λεωφ. Αλεξάνδρας και του Βοτανικού του Δήμου Αθηναίων.
· Η ρύθμιση των θεμάτων αυτών γίνεται με ανασχεδιασμό και αναθεώρηση των αρχών και των κατευθύνσεων του προγράμματος της διπλής ανάπλασης με σεβασμό στο περιβάλλον και τη νομιμότητα.
· Η τελική έγκριση του προγράμματος, με βάση το νομοσχέδιο, θα γίνει επίσης με προεδρικό διάταγμα. Εισάγεται έτσι ειδική διοικητική διαδικασία για την εφαρμογή της όλης ρύθμισης που μπορεί να ανταποκριθεί στις ιδιαίτερες απαιτήσεις και στο σύνθετο χαρακτήρα του εγχειρήματος της διπλής ανάπλασης.

Τέλη Ιουνίου η έναρξη του «Εξοικονόμηση κατ' οίκον»

Στα τέλη Ιουνίου αναμένεται η έναρξη -και η υποβολή αιτήσεων- του προγράμματος «Εξοικονόμηση κατ' Οίκον», όπως έκανε γνωστό σήμερα σε συνέντευξη Τύπου η υπουργός Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής Τίνα Μπιρμπίλη. Σύμφωνα με την υπουργό, η προκήρυξη του Προγράμματος θα γίνει μόλις ολοκληρωθούν κάποιες νομικές διαδικασίες.

Το πρόγραμμα, προϋπολογισμού 200 εκατ. ευρώ, προβλέπει επιδοτήσεις για παρεμβάσεις εξοικονόμησης ενέργειας σε κατοικίες με :

α) δάνεια με επιδότηση επιτοκίου

β) απευθείας επιχορήγηση 30% του επιλέξιμου προϋπολογισμού

γ) 100% επιχορήγηση του κόστους ενεργειακής επιθεώρησης και έκπτωση από το φορολογητέο εισόδημα έως 2.500 ευρώ (διπλασιάζεται η μείωση του φόρου).

Το Προγραμμα θα χρηματοδοθηθεί από το ΕΠΑΝ ΙΙ και πόρους από τα ΠΕΠ.

Το σύνολο του Προγράματος θα διαχειριστούν οι συμβαλλόμενες τράπεζες, οι οποίες και επωμίζονται το κόστος διαχείρισης, ενώ συντονιστικό ρόλο θα έχει το ΤΕΜΠΜΕ

Προϋπόθεση για τη συμμετοχή στο Πρόγραμμα είναι η διενέργεια ενεργειακής επιθεώρησης και ο ανώτατος επιλέξιμος προϋπολογισμός δεν θα μπορεί να υπερβαίνει τα 15.000 ευρώ.

Επιλέξιμες κατοικίες είναι οι μονοκατοικίες, οι πολυκατοικίες (εφόσον αποτελούν κύρια κατοικία για το 50% των ιδιοκτητών) και μεμονωμένα διαμερίσματα υπό προϋποθέσεις που αφορούν το σύστημα θέρμανσης, τα οποία χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία. Όλες οι κατοικίες πρέπει να φέρουν οικοδομική άδεια πριν την 1/1/1980 και να βρίσκονται σε περιοχή με τιμή ζώνης ίσης ή μικρότερης των 1.500 ευρώ / τ.μ.

Όπως διευκρινίστηκε, η επιχορήγηση κατά 100% του κόστους της ενεργειακής επιθεώρησης (1 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο) αφορά τις προτάσεις που θα ενταχθούν στο πρόγραμμα, ενώ το ύψος των επιτοκίων θα προκύψει από τις διαπραγματεύσεις με τις τράπεζες και το μεταξύ τους ανταγωνισμό. Η επιδότηση του επιτοκίου από το ΥΠΕΚΑ ανέρχεται στο 5%, με αποτέλεσμα το τελικό επιτόκιο να πλησιάζει το 1%.

Όπως επίσης επισημάνθηκε, δεν υπάρχουν έξοδα φακέλου και για όποιες αιτήσεις απορριφθούν, οι ιδιοκτήτες δεν θα κληθούν να πληρώσουν τίποτα στις τράπεζες.

Σύμφωνα με την υπουργό Περιβάλλοντος, με το «Εξοικονόμηση κατ' Οίκον» εξασφαλίζονται νέες θέσεις εργασίας, εξοικονόμηση ενέργειας και μείωση του κόστους θέρμανσης. Το όφελος για τον καταναλωτή υπολογίζεται στα 1.600 ευρώ κατ' έτος, ενώ με την ολοκλήρωση των παρεμβάσεων εκτιμάται ότι η κατανάλωση ενέργειας θα είναι είναι μειωμένη κατά 60%.

Ημιυπαίθριοι Χώροι. Ανάλυση του προβλήματος

Ημιυπαίθριοι Χώροι.
Ανάλυση του προβλήματος
σκέψεις και παρατηρήσεις.

Περιεχόμενα

1. Εισαγωγικό Σημείωμα.
2. Τι σημαίνει «κλεισμένος» ημιυπαίθριος ;
3. Ποιος ήταν ο σκοπός της δημιουργίας των ημιυπαιθρίων χώρων ;
4. Πρέπει να ορίσουμε, ποια είναι η παρανομία;
5. Τελικά έχει αυξηθεί η πυκνότητα του πληθυσμού με την εφαρμογή των ημιυπαιθρίων χώρων;
6. Ποσοτικοποιόντας τις επιπτώσεις αυτές πρέπει να λάβουμε υπ’ όψη
7. Καταλογισμός ευθυνών

Χρήστος Σπίρτζης, Καψιμάλης στο Mega για τους ημιυπαίθριους 25/10/2009

ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΠΟΥ ΕΠΗΡΕΑΣΑΝ ΤΗΝ ΠΟΡΕΙΑ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗΣ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑΣ

Ιδιωτικά Έργα – οικοδομική δραστηριότητα

Οι κυριότεροι παράγοντες που έχουν επηρεάσει την πορεία της κατασκευαστικής δραστηριότητας στον τομέα των ιδιωτικών έργων και της οικοδομικής δραστηριότητας σχετίζονται με τα ακόλουθα θέματα:

Το τρίπτυχο πολυνομία – διαφθορά – ανυπαρξία ελέγχων

Πολιτική γης

Φορολογική πολιτική στα ακίνητα

Οικονομική συγκυρία

Δημογραφικές εξελίξεις

Πολυνομία – διαφθορά – ανυπαρξία ελέγχων

Η πολυνομία είναι ένα μεγάλο διαρθρωτικό πρόβλημα στον κλάδο της οικοδομής το οποίο, σε συνδυασμό με την απουσία ουσιαστικών ελέγχων, συντελεί στην συνεχή ενίσχυση των φαινομένων διαφθοράς[1]. Το τρίπτυχο πολυνομία – διαφθορά – ανυπαρξία ελέγχων δημιουργεί συνθήκες αθέμιτου ανταγωνισμού και επηρεάζει δυσμενώς την υγιή ανάπτυξη του κλάδου σε βάθος χρόνου.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα της συνεχούς αύξησης των νομοθετικών διατάξεων είναι ότι γνωστή εταιρία που ασχολείται με την διαρκή ενημέρωση της νομοθεσίας των κατασκευών διαφημίζεται ότι έχει ξεπεράσει τους 130 τόμους.

Υπάρχουν πάρα πολλές ειδικές διατάξεις και μεγάλη παραμετροποίηση στο κάθε πρόβλημα, με αποτέλεσμα να χάνεται η έννοια των νόμων και της νομιμότητας.

Επιπλέον, σύμφωνα με την αντίληψη του νόμου 3212/03, κάθε μηχανικός είναι αποκλειστικά υπεύθυνος για τις μελέτες του, άρα πρέπει να έχει πλήρη γνώση των διατάξεων, εγκυκλίων και νόμων, πράγμα που είναι πρακτικά αδύνατο.

Στο σημείο αυτό πρέπει να τονιστεί ότι έχει γίνει προσπάθεια από το ΥΠΕΧΩΔΕ και το Συμβούλιο της Επικρατείας για κωδικοποίηση της βασικής πολεοδομικής νομοθεσίας το 1999 και παρ’ όλες τις δυσκολίες και τις αντιξοότητες παρήγαγε έναν Κώδικα 447 άρθρων.

Όμως η συνεχής παραγωγής νέων νόμων ακόμη και στο διάστημα της κωδικοποίησης, αλλά και η μη ολοκλήρωση της προσπάθειας με κύρωση του Κώδικα από Βουλή, έβαλε αυτήν την προσπάθεια στο περιθώριο και ουσιαστικά εγκαταλείφθηκε.

Η έλλειψη κωδικοποίησης της νομοθεσίας δημιουργεί φαινόμενα διατάξεων που η μία καταργεί ή αντίκειται ή είναι ασύμβατη με την άλλη, με αποτέλεσμα την παρανομία. Πολλές φορές εκδίδονται αποφάσεις ή ακόμα και ολόκληροι νόμοι με αντισυνταγματικές διατάξεις. Σήμερα επεκτείνεται η παραγωγή νομοθεσίας συνεχώς από νέους φορείς όπως Νομαρχίες, Δήμους, Δημοτικά Συμβούλια, κλπ.

Σε αυτό λοιπόν το καθεστώς ήρθε και μια πρόχειρη τροπολογία για τους ημιυπαιθρίους χώρους, που προσθέτει τη νέα ορολογία της «τακτοποίησης», δηλαδή θα υπάρχουν νόμιμοι, παράνομοι και «τακτοποιημένοι» χώροι. Επιπλέον, ακόμη δεν έχει ξεκαθαριστεί αν είναι σύννομη και συνταγματική η «τακτοποίηση» των χώρων αυτών.

Το σίγουρο είναι ότι πρέπει να υπάρχει ένα σταθερό και απλοποιημένο καθεστώς πολεοδομικής νομοθεσίας, αλλά και εντατικοποίηση των ελέγχων προκειμένου να αντιμετωπιστούν τα φαινόμενα διαφθοράς

[1] Βλ. Γενικός Επιθεωρητής Δημόσιας Διοίκησης, Ετήσια Έκθεση 2008, Ιούνιος 2009.

Πολιτική γης

Το κόστος των ακινήτων επηρεάζει την τελική τιμή των κατοικιών. Αυτό αναλύεται σε δύο βασικούς τομείς:

- Το κόστος κατασκευής

- Το κόστος της γης

Το κόστος κατασκευής είναι ένας παράγοντας που επηρεάζεται από τον πληθωρισμό και την γενική οικονομική συγκυρία. Όπως έχει ήδη αναφερθεί στο κεφάλαιο 2.1.2 τα 3 τελευταία τρίμηνα (Δ’ 2008, Α’ 2009 και Β’ 2009) για πρώτη φορά από το 1981, όπου και υπάρχουν στοιχεία, υπάρχει μείωση του συνολικού κόστους κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών. Αξιοσημείωτο είναι, ότι η μείωση αυτή είναι σε απόλυτα μεγέθη. Λαμβάνοντας υπόψη και τον πληθωρισμό η μείωση είναι ακόμα μεγαλύτερη.

Ο δεύτερος παράγοντας που επηρεάζει το κόστος των ακινήτων είναι η αξία της γης. Στον τομέα αυτό οι πολιτικές επιλογές είναι ο κυριότερος παράγοντας που επηρεάζει τις τιμές στην αξία της γης. Αυτό που ονομάζουμε «πολιτική γης». Η βασική λογική είναι ότι η ένταξη περιοχών στο σχέδιο πόλεως αυξάνει την προσφορά μειώνοντας το κόστος της νόμιμα δομούμενης γης, και συνεπώς τις τιμές των οικοπέδων.

Επομένως, επιβάλλεται η επιτάχυνση των διαδικασιών ένταξης στο σχέδιο πόλεως περιοχών για τις οποίες υπάρχει χρόνια εκκρεμότητα. Αυτό βέβαια, πρέπει να συνοδεύεται και από επενδύσεις σε υποδομές, περιβάλλον και μεταφορικά μέσα, αλλά και από ένα σαφή συνολικό χωροταξικό σχεδιασμό για την ευρύτερη περιοχή. Είναι λοιπόν εμφανές ότι δεν είναι εύκολο να προχωρήσουν γρήγορα οι εντάξεις στο σχέδιο πόλεως νέων περιοχών.

Φορολογική πολιτική στα ακίνητα

Η υπερβολική φορολόγηση των ακινήτων αποτελεί ανασχετικό παράγοντα για τη λειτουργία της αγοράς και τη μακροχρόνια πορεία του κλάδου.

Είναι σαφές ότι η στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα παρουσιάζει σημαντικές ιδιαιτερότητες και αποκλίσεις σε σχέση με τα διεθνή δεδομένα. Οι βασικότερες διαφοροποιήσεις εντοπίζονται σε πέντε σημεία:

(α) τα πολύ υψηλά επίπεδα ιδιοκατοίκησης, περίπου στο 80-85% (στοιχεία της Γ.Γ.ΕΣΥΕ) και σχετικά χαμηλά επίπεδα κοινωνικής κατοικίας,

(β) τα υψηλά επίπεδα δεύτερης κατοικίας,

(γ) το σημαντικό ρόλο της οικογένειας και των διευρυμένων συγγενικών δικτύων (τα παιδιά μένουν με τους γονείς τους σε μεγάλες ηλικίες),

(δ) την ίδιο-κατασκευή και ίδιο-χρηματοδότηση κατοικίας ως διευρυμένες στρατηγικές πρόσβασης στην κατοικία.

(ε) το υψηλό μερίδιο που έχει στην συνολική περιουσία των ελληνικών νοικοκυριών η ακίνητη ιδιοκτησία.

Βάσει των παραπάνω, είναι σαφές ότι η ιδιοκτησία ακινήτων, ειδικά στην περίπτωση της Ελλάδας, δεν αποτελεί ασφαλές στοιχείο φοροδοτικής ικανότητας, αφού στον τομέα της στεγαστικής πολιτικής η ιδιωτική πρωτοβουλία κάλυψε ουσιαστικά τα κενά, που δημιουργούσε η απουσία δημόσιας πολιτικής για την στέγη.

Με την επιβολή κεφαλικών φόρων στα ακίνητα (όπως ΕΤΑΚ, ΦΑΠ, ΔΦ), φόρων που χαρακτηρίζονται από την απουσία του στοιχείου της προοδευτικότητας στο συντελεστή της φορολογίας, δεν επιτελείται ο αναδιανεμητικός ρόλος της φορολογίας, αντίθετα επιβαρύνονται σημαντικά ακόμα και τα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα που απλώς διαθέτουν κάποιο ακίνητο.

Τέλος πρέπει να σημειωθεί ότι διαχρονικά, οι κυβερνήσεις της Ελλάδος, καταφεύγουν συχνά σε υπέρμετρη φορολόγηση των ακινήτων και σε αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών, πολλές φορές χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η αγορά

Οικονομική συγκυρία

Η εκάστοτε οικονομική συγκυρία σαφώς επηρεάζει τις αποφάσεις των επενδυτών στα ακίνητα. Στην παρούσα περίοδο, η διεθνής χρηματοπιστωτική κρίση και οι κλυδωνισμοί που έχει προκαλέσει στην παγκόσμια και στην ελληνική οικονομία έχει οδηγήσει σε μείωση της ρευστότητας των νοικοκυριών, μείωση των χορηγήσεων στεγαστικών και επιχειρηματικών δανείων, σημαντική πτώση των επιχειρηματικών προσδοκιών και γενικευμένη αβεβαιότητα.

Όλα τα παραπάνω έχουν επηρεάσει τη ζήτηση για νέες κατοικίες, τις κινήσεις των επιχειρήσεων του κλάδου, αλλά και τις επενδύσεις σε ακίνητα, με αποτέλεσμα η αγορά των ακινήτων να βρίσκεται σε στασιμότητα κατά το τελευταίο διάστημα.

Δημογραφικές εξελίξεις

Συνήθως, οι συζητήσεις και οι αναλύσεις σχετικά με την ανάλυση των κατοικιών επικεντρώνονται στις βραχυπρόθεσμες διακυμάνσεις των επιτοκίων, στο οικογενειακό εισόδημα, και άλλους παράγοντες. Όμως για να γίνει κατανοητή η αγορά της κτηματαγοράς δεν πρέπει να αγνοείται ο δημογραφικός παράγοντας.

Αν και βραχυπρόθεσμα η μεταβολή της ζήτησης για κατοικίες συνδέεται με τη γενική κατάσταση της οικονομίας, η ζήτηση για κατοικίες μακροπρόθεσμα σχετίζεται με τις μεταβολές στο μέγεθος, στην ηλικιακή δομή και στη γενική τάση του πληθυσμού για σχηματισμό των νοικοκυριών.

Έτσι οι δημογραφικές μεταβολές αποτελούν τις βασικές παραμέτρους για τον καθορισμό του επιπέδου, της σύνθεσης και της θέσης (τοποθεσίας) της ζήτησης των κατοικιών.

Τα δημογραφικά δεδομένα της Ελλάδος αλλάζουν σημαντικά. Συγκεκριμένα, παρατηρείται ότι διαχρονικά ο πληθυσμός γίνεται γηραιότερος, συγκεντρώνεται στα αστικά κέντρα, ενώ οι μετανάστες συγκεντρώνονται σε μερικές περιοχές

Τρεις ειδικές κατηγορίες ηλικιακών ομάδων: 25-44, 45-64 και 65 ετών και άνω εμφανίζονται να έχουν το 70.53% του πληθυσμού. Κάθε μια από αυτές τις ηλικιακές κατηγορίες έχουν το δικό τους τρόπο ζωής και χρειάζονται εξειδικευμένες κατηγορίες κατοικιών.

Ο καλύτερος δείκτης των μεταβολών στη ζήτηση είναι τα νοικοκυριά και όχι ο πληθυσμός. Μάλιστα ο συνδυασμός της επέκτασης της προσδόκιμης ζωής, του μικρού μεγέθους του νοικοκυριού και της αλλαγής της ηλικιακής σύνθεσης του πληθυσμού θα οδηγήσουν στην κατανόηση των νέων αναγκών και προτιμήσεων για νέους τύπους κατοικιών.

Η μείωση του μέσου μεγέθους του νοικοκυριού, που σημειώνεται σε όλες τις περιοχές, και προβλέπεται ότι θα συνεχίζεται, ως μια πρώτη συνέπεια της αλλαγής της οικογενειακής σύνθεσης έχει επίπτωση στην αγορά κατοικίας. Αυτό σημαίνει ότι η ζήτηση για νέες κατοικίες θα αυξάνει, ακόμα κι αν δεν αυξάνεται σημαντικά ο πληθυσμός. Επίσης αυτό το γεγονός, δηλαδή η συνεχιζόμενη τάση μείωσης του μέσου μεγέθους του νοικοκυριού, είναι πιθανόν να έχει επίπτωση στη μετατόπιση προς την κατεύθυνση της προτίμησης μικρότερων σε εμβαδόν (ή αριθμό δωματίων) κατοικιών.

ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ ΕΞΟΔΟΥ ΑΠΟ ΤΗΝ ΚΡΙΣΗ – ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΕΣ ΠΑΡΕΜΒΑΣΕΙΣ

Στις σημερινές συνθήκες της διεθνούς κρίσης, αποτελεί οικονομική αυτοκτονία να μην προωθείται ένα μέτρο που αναμφισβήτητα στηρίζει την πραγματική οικονομία, εξασφαλίζει υψηλότατο ποσοστό εγχώριας προστιθέμενης αξίας σε πολλούς οικονομικούς κλάδους και ίσως να αποτελεί τη μοναδική διέξοδο για πραγματική μείωση της ανεργίας στον κορυφαίο για την απασχόληση τομέα των κατασκευών και της οικοδομής.

Για την οικοδομική δραστηριότητα στα ιδιωτικά έργα πρέπει :

Πρώτα να κωδικοποιηθεί η πολεοδομική νομοθεσία, να απλοποιηθούν και να εκσυγχρονιστούν οι διατάξεις ώστε να υπάρχουν σαφείς, ξεκάθαροι και αυστηροί περιορισμοί. Πρέπει να λυθεί το πρόβλημα της αυθαίρετης δόμησης και της δόμησης εκτός σχεδίου με περιβαλλοντολογικούς όρους και σαφήνεια, έτσι ώστε να αποκλειστεί η μελλοντική δημιουργία νέων αυθαιρεσιών. Υπάρχουν επεξεργασμένες προτάσεις από το ΤΕΕ που μπορούν να επιλύσουν το πρόβλημα, όπως η αλλαγή του ισχύοντος ΓΟΚ µε αναθεώρηση της λογικής του συντελεστή δόμησης και των ημιυπαιθρίων χώρων. Μια πρόταση που έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον είναι η θεσμοθέτηση του επιτρεπομένου όγκου, ύψους και κάλυψης µε κατάργηση του συντελεστή δόμησης.

Πρέπει να επιταχυνθούν οι διαδικασίες ένταξης στο σχέδιο πόλεως περιοχών για τις οποίες υπάρχει χρόνια εκκρεμότητα. Αυτό βέβαια, πρέπει να συνοδεύεται και από επενδύσεις σε υποδομές, περιβάλλον και μεταφορικά μέσα, αλλά και από ένα σαφή συνολικό χωροταξικό σχεδιασμό για την ευρύτερη περιοχή.

Συμψηφισμό των υποχρεώσεων από ΦΠΑ, ΙΚΑ φόρους με τις βεβαιωμένες οφειλές του Δημοσίου προς τις τεχνικές εταιρείες, τους κατασκευαστές και τις επιχειρήσεις του κλάδου των δομικών υλικών.

Ειδικό πρόγραμμα επιδοτήσεων για απόκτηση πρώτης κατοικίας με κριτήρια κοινωνικά και περιβαλλοντικά προς τους οικονομικά ασθενέστερους.

Η διεύρυνση φορολογικών εκπτώσεων για οικοδομικές παρεμβάσεις για ανακαινίσεις σπιτιών και προγράμματα εξοικονόμησης ενέργειας . Η μείωση του ΦΠΑ από 19% σε 9% για δαπάνες ανακαίνισης, η άμεση και χωρίς καμία απολύτως γραφειοκρατία έκδοση της σχετικής οικοδομικής άδειας. Οι εργασίες που μπορούν να δώσουν σημαντική ώθηση στην οικοδομή, περιλαμβάνουν αντικατάσταση καυστήρων, μονώσεις τοίχων, αλλαγές κουφωμάτων, τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα, κ.α.

Μείζον ζήτημα αυτή την περίοδο αποτελεί η μείωση της κατανάλωσης ενέργειας στα κτήρια, η οποία μέχρι σήμερα επιβαρύνει σημαντικά την εθνική οικονομία και το περιβάλλον. Η μόνη βιώσιμη λύση είναι η πράσινη ανάπτυξη, εφόσον αντιμετωπισθεί ως μέσον, όχι μόνο για την εξοικονόμηση ενέργειας και επισκευής των κτηρίων, αλλά και ως δυνατότητα ανάπλασης του αστικού τοπίου και της περιβαλλοντικής προστασίας.

Η προβλεπόμενη εισαγωγή της ενεργειακής ταυτότητας των κτηρίων είναι ένας σημαντικός παράγοντας για τη δυναμική ανάπτυξη του τομέα της επισκευής και ανακαίνισης, αρκεί να λειτουργήσει σωστά και όχι μόνο κατ’ επίφαση. Η εφαρμογή ολοκληρωμένων συστημάτων θερμομόνωσης στο κτηριακό κέλυφος στα υφιστάμενα, κυρίως, αλλά και στα νέα κτήρια, μπορεί να υπερκαλύψει το στόχο της ευρωπαϊκής Οδηγίας 2002/91 για εξοικονόμηση ενέργειας στον κτηριακό τομέα κατά 20% έως το 2020, να μειώσει τις εκπομπές του CO2 κατά 750.000 τόνους/έτος και να αυξήσει τα κρατικά έσοδα από το Φ.Π.Α. κατά 1,14 δισ. Ευρώ, σύμφωνα με μελέτη του ΤΕΕ. Να προβλεφθούν κίνητρα για νέα βιοκλιματικά κτίρια και θερμομόνωση όλων των υφισταμένων κτιρίων της χώρας.

Ως άμεσες λύσεις και δράσεις, να ασκηθεί πίεση προς τις τράπεζες και τους κρατικούς φορείς, προκειμένου να χρηματοδοτηθούν οι επιχειρήσεις των δομικών υλικών, να επιδοτηθούν και να τύχουν φορολογικών απαλλαγών οι ιδιοκτήτες που θα προβούν στην επισκευή των κτηρίων τους με εφαρμογή ολοκληρωμένων συστημάτων εξοικονόμησης ενέργειας, να επιχορηγηθούν τα νοικοκυριά που αποφασίζουν τέτοιες επεμβάσεις σε κτήρια κατασκευασμένα προ του 1980 και συμβαίνει να είναι χαμηλού εισοδήματος αλλά και να στηριχτούν υποψήφιοι δανειολήπτες μέσα από χαμηλότοκα δάνεια. Επιπλέον, να προωθηθεί άμεσα η πιστοποίηση των δομικών προϊόντων, η πιστοποίηση προσώπων και η πιστοποίηση κτηρίων για ενεργειακή επιθεώρηση, καθώς και να τροποποιηθεί η συγγραφή υποχρεώσεων των δημοσίων έργων.

Καταγραφή όλου του δομημένου περιβάλλοντος και δημιουργία ταυτότητας (πράσινο κουτί) όλων των κατασκευών, με προτεραιότητα στα δημόσια κτίρια. Προσδιορισμός της επικινδυνότητας κτιρίων συνάθροισης κοινού. Αντισεισμική προστασία των κτιρίων. Εκτεταμένο πρόγραμμα παρεμβάσεων στα δημόσια κτίρια προκειμένου να μειωθεί η ενεργειακή τους κατανάλωση. Υιοθέτηση μέτρων στήριξης της «παράλληλης» βιομηχανίας (π.χ. τσιμεντοβιομηχανία, χάλυβας, αλουμίνιο, μια σειρά εξειδικευμένων καινοτόμων υλικών). Εναλλακτική διαχείριση αποβλήτων από κατασκευές- κατεδαφίσεις.

Αναπροσανατολισμός της επιχειρηματικότητας του οικοδομικού τομέα. Προς την κατεύθυνση αυτή θα πρέπει να οργανωθεί ένα ολόκληρο σύστημα επανακατάρτισης της επιχειρηματικότητας στον κατασκευαστικό τομέα.

Κάτι φυσικά το οποίο δεν είναι εύκολη υπόθεση, γιατί θα πρέπει να προσαρμόσει κανείς την προσφορά και να αυξήσει τη ζήτηση. Πώς μπορεί να γίνει αυτό από πλευράς της ελληνικής Πολιτείας;

Στην περίπτωση π.χ. που τα αρμόδια υπουργεία έδιναν κίνητρα προς την πλευρά των ιδιοκτητών με επιδοτήσεις, όπως έγινε με το επιτυχημένο πρόγραμμα “Προσόψεις” του δήμου Αθηναίων με αφορμή τους Ολυμπιακούς Αγώνες του 2004. Το κόστος των κινήτρων για το Δημόσιο θα αντισταθμισθεί από τις ζημιές, που ούτως ή άλλως θα έχει, λόγω της απώλειας των θέσεων εργασίας και της κρίσης στον κλάδο της οικοδομής.

Από την πλευρά τους, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πληρώσουν ένα ποσό οι ίδιοι, ωστόσο θα έχουν ως οφέλη την υπεραξία από την αναβάθμιση του ακινήτου τους, την εξοικονόμηση ενέργειας, το βελτιωμένο αισθητικό αποτέλεσμα κ.τ.λ..

Επιπλέον, η εθνική οικονομία θα έχει ένα επιπλέον όφελος σε επίπεδο ενεργειακό. Συνολικά, ως σχόλιο θα μπορούσε να πει κάποιος ότι το εύκολο από πλευράς του Δημοσίου είναι να ανακοινώνει προσλήψεις και να δανείζεται για να στηρίξει την οικονομία - το δύσκολο είναι να δημιουργήσει παραγωγικές δομές και να περιορίσει τις δαπάνες του δημόσιου τομέα για εξισορρόπηση των δυσμενών επιπτώσεων στα δημόσια οικονομικά.

Συζήτηση σήμερα στην Βουλή του νομοσχεδίου για τους Ημιυπαίθριους

Σήμερα στη Βουλή

‘Ωρα 10.00’ π.μ.
ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ

Μόνη συζήτηση επί της αρχής, των άρθρων και του συνόλου του σχεδίου νόμου του Υπουργείου Οικονομίας και Οικονομικών: «Κανόνες Τεκμηρίωσης Ενδοομιλικών Συναλλαγών, Κανόνες Υποκεφαλαιοδότησης Επιχειρήσεων, Διαδικασία Ταχείας Αδειοδότησης και άλλες διατάξεις».

ΕΙΣΗΓΗΤΕΣ: Παρασκευή Μπουζάλη και Κωνσταντίνος Σπηλιόπουλος

Σημείωση:Η Διάσκεψη των Προέδρων αποφάσισε στη συνεδρίασή της, της 2.7.2009, τη συζήτηση του νομοσχεδίου σε 3 συνεδριάσεις.

http://www.parliament.gr/default.asp

Τροπολογία για τους ημιυπαίθριους χώρους

Η τροπολογία για τους ημιυπαίθριους χώρους όπως κατατέθηκε στην βουλή στις 2/7/2009

(.pdf 719 Kb)

Ι. Γενικά

Με την τροπολογία αυτή αντιμετωπίζεται κατά τρόπο ρεαλιστικό, ολοκληρωμένο και μακροπρόθεσμο ένα εκτεταμένο φαινόμενο αλλαγής χρήσης χώρων εντός του εγκεκριμένου από τις οικοδομικές άδειες περιγράμματος του όγκου των κτιρίων. Συγκεκριμένα αντιμετωπίζονται θέματα αλλαγής χρήσης σε ημιυπαίθριους χώρους, υπέργειους χώρους στάθμευσης οχημάτων αποθηκών και υπόγειους χώρους, με δημιουργία ασφαλιστικών δικλείδων αποτροπής του φαινομένου στο μέλλον.
Για το σκοπό αυτό: α) Θεσπίζονται μέτρα που καταργούν τις πηγές οι οποίες διευκόλυναν την αυθαίρετη αλλαγή χρήσης και β) μετά την κατάργηση αυτή των πηγών αυθαιρεσίας τακτοποιούνται οι μέχρι τώρα εκκρεμότητες αυτής της κατηγορίας. Ο συνδυασμός αυτός είναι αναγκαίος γιατί δεν νοείται τακτοποίηση αυθαιρεσιών αν προηγουμένως δεν λάβεις μέτρα να μην επαναληφθούν τα ίδια φαινόμενα στο μέλλον. Αυτό είχε συμβεί δυστυχώς στο παρελθόν (ν.1337/1983, ν.1512/1985) όπου είχε νομιμοποιηθεί τεράστιος αριθμός αυθαίρετων κτισμάτων, εξ ολοκλήρου αυθαιρέτων χωρίς να ληφθούν αποτελεσματικά μέτρα να μην επαναληφθούν στο μέλλον τα ίδια.
Επισημαίνεται ότι η ρύθμιση των προτεινόμενων διατάξεων αναφέρεται μόνον σε αλλαγή χρήσης χώρων που βρίσκονται εντός του εγκεκριμένου περιγράμματος του όγκου του κτιρίου.
Για αρχιτεκτονικούς λόγους, το 1985, νομοθετήθηκε για πρώτη φορά η δυνατότητα δημιουργίας στις οικοδομές ημιυπαίθριων χώρων μέσα στον όγκο του κτιρίου χωρίς να προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης. Μέχρι σήμερα υπολογίζεται ότι ένα πολύ μεγάλο ποσοστό των οικοδομών που έκτοτε ανεγέρθησαν έχουν τέτοιους χώρους, τους οποίους όμως οι ιδιοκτήτες, οι αγοραστές και οι κατασκευαστές, εκμεταλλευόμενοι την αδυναμία των αρμόδιων υπηρεσιών να ελέγχουν αυθαιρεσίες, τους έχουν μετατρέψει σε κύριους χώρους κατοικίας.
Στην αλλαγή χρήσης των ημιυπαίθριων χώρων συνετέλεσε και το γεγονός ότι οι διαστάσεις κάθε χώρου επέτρεπαν τη δημιουργία ολόκληρων δωματίων όσο και το ότι ήταν δυνατή η συγκέντρωση των ημιυπαίθριων χώρων μιας πολυώροφης οικοδομής σε έναν ή δύο ορόφους. Η πείρα έχει αποδείξει πως τέτοιες παραβάσεις εντοπίζονται και ελέγχονται μόνο μετά από καταγγελία. Και οι περιπτώσεις αυτές είναι ελάχιστες.
Με τη ρύθμιση που προτείνεται, λαμβάνονται μέτρα με σκοπό την αποτροπή του φαινομένου αυτού. Εφεξής οι ημιυπαίθριοι χώροι μιας οικοδομής κατανέμονται αναλογικά σε κάθε όροφο, περιορίζονται στο 15% του συντελεστή δόμησης από 20% που ίσχυε, ενώ το βάθος τους πρέπει να είναι ίσο ή μικρότερο των 1,80μ. Με τον τρόπο αυτό δεν είναι πλέον δυνατή η μεταφορά όλου ή μέρους του ημιυπαίθριου χώρου σε άλλο όροφο. Επίσης με τον περιορισμό του βάθους στα 1,80μ δεν είναι δυνατή η δημιουργία αυτοτελούς δωματίου.
Ίδιο πρόβλημα έχει δημιουργηθεί και με τους ισόγειους κλειστούς χώρους στάθμευσης επιβατικών αυτοκινήτων που μέχρι τώρα δεν υπολογίζονταν στον συντελεστή δόμησης. Οι χώροι αυτοί μετά τη δημιουργία τους άλλαζαν χρήση και μετατρέπονταν σε χώρους κατοικίας, καταστημάτων, γραφείων κλπ, δηλαδή σε χώρους που μετρούν στο συντελεστή δόμησης. Για την κατάργηση και αυτής της πηγής παρανομίας οι χώροι αυτοί πλέον υπολογίζονται στον συντελεστή δόμησης.
Προς τον ίδιο σκοπό κινείται και η προτεινόμενη ρύθμιση ότι οι υπόγειοι χώροι σε οικοδομές εντός σχεδίου και εντός ορίων οικισμών έχουν εφεξής οροφή που σε κανένα σημείο δεν θα υπερβαίνει τα 0,80μ, αντί του ισχύοντος 1,50μ, από την οριστική στάθμη του εδάφους. Έτσι δεν προσφέρεται η χρησιμοποίησή τους ως χώρων κύριας χρήσης και ουσιαστικά εκλείπει η δυνατότητα δημιουργίας υπογείων που μετατρέπονται σε κατοικίες, κλπ.

Αφού πλέον αντιμετωπίζεται κατά πάγιο τρόπο και αποτελεσματικό για το μέλλον το υπόβαθρο αλλαγής χρήσεων μέσα στο εγκεκριμένο περίγραμμα του όγκου του κτιρίου, επιχειρούμε να θεραπεύσουμε και μία πληγή που αποτελεί ένα τεράστιο κοινωνικό πρόβλημα που δημιουργήθηκε κατά το παρελθόν.

Για το λόγο αυτό αντικαθιστούμε τα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης, τα οποία άλλωστε όπως είναι γνωστό σε όλους δεν επιβάλλονται, με εφάπαξ εισφορά που καταβάλλεται εντός έτους από την ψήφιση του νόμου.
Η εισφορά υπολογίζεται στο 10% της αξίας του χώρου που τακτοποιείται με βάση την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών.
Μετά την εξόφληση της εισφοράς δεν επιβάλλονται πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης, οι χώροι αυτοί διατηρούν τη χρήση στην οποία έχουν μετατραπεί.
Δεδομένου ότι ο αριθμός των χώρων αυτών που άλλαξαν χρήση υπερβαίνει το 1,5 εκατομμύριο, υπολογίζεται ότι θα συγκεντρωθεί ένα πολύ σημαντικό ποσόν που θα εξυπηρετήσει το δημόσιο συμφέρον με την ενίσχυση των οικονομικών του κράτους και μάλιστα σε εποχή που, ως γνωστόν, υπάρχει πρόβλημα με το δημοσιονομικό έλλειμμα.
Σε περίπτωση που οι ιδιοκτήτες δεν τακτοποιήσουν τους χώρους αυτούς κατά την προτεινόμενη διαδικασία, τότε οι χώροι αυτοί υπάγονται στις διατάξεις περί αυθαιρέτων και επιβάλλονται πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης.

ΙΙ. Ειδικότερα επί των προτεινομένων διατάξεων:

Άρθρο 1

Στην παράγραφο 1 ορίζεται ότι για τις αιτήσεις έκδοσης αδειών που κατατίθενται μετά την ισχύ του νόμου οι ημιυπαίθριοι χώροι, που δεν μπορεί να υπερβαίνουν το 15% του συντελεστή δόμησης, κατανέμονται αναλογικά ανά όροφο και οι χώροι αυτοί πρέπει να έχουν πλάτος τουλάχιστον 2,5μ και βάθος μικρότερο ή ίσο του 1,80μ.

Στην παράγραφο 2 προβλέπεται η δυνατότητα διατήρησης της χρήσης κλειστού χώρου στον οποίο έχει μετατραπεί ο ημιυπαίθριος χώρος που έχει κατασκευαστεί βάσει αδείας που έχει εκδοθεί μέχρι 2 Ιουλίου 2009 εφόσον η νέα χρήση δεν απαγορεύεται στην περιοχή του ακινήτου, υποβληθεί σχετική αίτηση με τα οριζόμενα στη διάταξη δικαιολογητικά και καταβληθεί η προβλεπόμενη εισφορά.
Η αίτηση υποβάλλεται είτε απ’ ευθείας στην πολεοδομική υπηρεσία εντός ανατρεπτικής προθεσμίας έξι (6) μηνών από την ισχύ του νόμου είτε με συστημένη επιστολή εντός τεσσάρων (4) μηνών από την ισχύ του νόμου. Με την αίτηση κατατίθεται και παράβολο 250€ για κάθε αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία το οποίο δεν επιστρέφεται, αλλά συμψηφίζεται με την οφειλόμενη εισφορά.
Η πολεοδομική υπηρεσία ελέγχει την πληρότητα του φακέλου και αν υπάρχουν ελλείψεις ενημερώνει τον ενδιαφερόμενο, που πρέπει εντός 15 ημερών να τις συμπληρώσει.
Η εισφορά υπολογίζεται από την πολεοδομική υπηρεσία και είναι ίση με το 10% της αξίας του χώρου που τακτοποιείται, με βάση την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του ΥΠΟΙΟ.
Αναγράφεται σε ειδικό έντυπο που αποστέλλεται στον ενδιαφερόμενο, ο οποίος πρέπει να καταβάλει την εισφορά εντός έτους από την ισχύ του νόμου είτε εφάπαξ είτε σε τρεις ισόποσες δόσεις, η πρώτη των οποίων πρέπει να καταβληθεί εντός 9 μηνών από την ισχύ του νόμου. Αν μέσα στην προθεσμία αυτή καταβληθεί ολόκληρη η εισφορά παρέχεται έκπτωση 10%.
Επίσης προβλέπονται τα ποσά που αποδίδονται στην πολεοδομική υπηρεσία για αμοιβές προσωπικού που θα ασχοληθεί με τη διαδικασία και αυτά που αποδίδονται στο ΕΤΕΡΠΣ.
Περαιτέρω προβλέπεται ποσοστό 20% επί της ελαχίστης αμοιβής μελέτης που ισχύει για τις οικοδομικές άδειες ως αμοιβή των μηχανικών που τυχόν θα συμπράξουν στη διαδικασία αυτή.
Ορίζεται επίσης ότι με την υποβολή της αίτησης και των αρχικών δικαιολογητικών, αναστέλλεται κάθε διαδικασία επιβολής κυρώσεων, μετά δε την πλήρη εξόφληση της εισφοράς δεν επιβάλλονται πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης για τον ημιυπαίθριο χώρο που τακτοποιήθηκε. Οι χώροι για τους οποίους δεν θα υποβληθεί αίτηση ή δεν θα περατωθεί η διαδικασία τακτοποίησης τους υπάγονται στις διατάξεις περί αυθαιρέτων και επιβάλλεται πρόστιμο ανέγερσης ίσο με το 30% της αξίας του αυθαιρέτου με βάση την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του ΥΠΟΙΟ όπως αυτό θα ισχύει κατά το χρόνο που θα διαπιστώνεται η παράβαση και περαιτέρω πρόστιμο διατήρησης 5% της αξίας του αυθαιρέτου με βάση την τιμή ζώνης για κάθε χρόνο από την ανέγερση μέχρι την κατεδάφιση ή την έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής άδειας.

Άρθρο 2

Στην παράγραφο 1 ορίζεται ότι οι υπέργειοι κλειστοί χώροι στάθμευσης επιβατικών αυτοκινήτων προσμετρώνται στο συντελεστή δόμησης του οικοπέδου.
Στην παράγραφο 2 ορίζεται ότι η οροφή των υπογείων δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,80μ από την οριστική στάθμη του εδάφους.
Στην ίδια παράγραφο ορίζεται ότι οι υπέργειοι στεγασμένοι ανοικτοί όμως χώροι στάθμευσης δεν προσμετρώνται στο συντελεστή δόμησης.
Στην παράγραφο 3 ορίζεται ότι τα προαναφερόμενα ισχύουν και για τις προσθήκες.
Στην παράγραφο 4 ορίζεται ότι οι διατάξεις των παρ. 1, 2, 3 εφαρμόζονται για τα κτίρια των οποίων οι αιτήσεις έκδοσης οικ. άδειας κατατίθενται μετά την ισχύ του νόμου.
Τέλος, στην παράγραφο 5 προβλέπεται ότι η δυνατότητα τακτοποίησης αφορά και στους υπέργειους και υπόγειους κλειστούς χώρους κτιρίων που έχουν αλλάξει χρήση, εφ’ όσον αυτή δεν απαγορεύεται στην περιοχή, με τους ίδιους όρους και προϋποθέσεις που αναφέρονται στο άρθρο 1, παρ. 2 για την τακτοποίηση των ημιυπαίθριων χώρων εκτός από το παράβολο το οποίο ορίζεται σε 350€.

ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ

Άρθρο 1

1. Η παράγραφος 2 του άρθρου 11 του Ν. 1577/18-12-85 (ΦΕΚ210/Α) αντικαθίσταται ως εξής:
«2. Εξώστες και ημιυπαίθριοι χώροι συνολικής επιφάνειας έως 35% αυτής που επιτρέπεται να δομηθεί συνολικά στο οικόπεδο, δεν υπολογίζονται στο συντελεστή δόμησης.
Από το ανωτέρω ποσοστό οι ημιυπαίθριοι χώροι δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν το 15% του συντελεστή δόμησης και κατανέμονται αναλογικά ανά όροφο.
Για την εφαρμογή της παραγράφου αυτής, οι ημιυπαίθριοι χώροι πρέπει να έχουν πλάτος τουλάχιστον 2,50μ. και βάθος μικρότερο ή ίσο των 1,80μ.
Κατ΄ εξαίρεση για τις τουριστικές εγκαταστάσεις οι ημιυπαίθριοι χώροι πρέπει να έχουν πλάτος τουλάχιστον 2,50 μ. και βάθος μικρότερο ή ίσο με το πλάτος τους. Στην περίπτωση αυτή, δεν ισχύει ο περιορισμός της αναλογικής κατανομής ανά όροφο.
Τα παραπάνω ισχύουν και επί προσθήκης σε υφιστάμενο κτίριο.
Οι διατάξεις της παραγράφου αυτής εφαρμόζονται για τα κτίρια, των οποίων οι αιτήσεις για έκδοση οικοδομικής άδειας κατατίθενται μετά την ισχύ του παρόντος νόμου».
2. Ημιυπαίθριοι χώροι βάσει οικοδομικής άδειας που έχει εκδοθεί ή αναθεωρηθεί μέχρι 2 Ιουλίου 2009, επιτρέπεται να διατηρήσουν τη χρήση κλειστού χώρου στην οποία έχουν μετατραπεί, εφόσον η νέα χρήση δεν απαγορεύεται στην περιοχή του ακινήτου και υπό την προϋπόθεση των παρακάτω :
Α) Υποβολής από τον ιδιοκτήτη ή νομίμως από αυτόν εξουσιοδοτημένο πρόσωπο, προς την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία φακέλου, στον οποίο περιλαμβάνονται:
α) Αίτηση.
β) Υπεύθυνη δήλωση του Ν. 1599/1986 εις διπλούν, στην οποία, εκτός από τα ατομικά στοιχεία, τον ΑΦΜ και τη Δ.Ο.Υ. φορολογίας του ιδιοκτήτη, περιλαμβάνεται συνοπτική περιγραφή του χώρου, το εμβαδόν του δαπέδου του χώρου, η χρήση, ο αριθμός της οικοδομικής άδειας και ο χρόνος έκδοσής της. Η δήλωση συνοδεύεται από κάτοψη του ορόφου στην οποία αποτυπώνεται ο ημιυπαίθριος χώρος.
Οι δηλώσεις καταχωρούνται σε ειδικό αρχείο της οικείας πολεοδομικής Υπηρεσίας.
Ο αύξων αριθμός της καταχώρησης με την ημερομηνία κατάθεσης εγγράφεται επισημειωματικά επί του αντιγράφου της δήλωσης, το οποίο επιστρέφεται στον αιτούντα.
γ) Παράβολο Δημοσίου Ταμείου ύψους 250 ευρώ, επί ποινή απαραδέκτου, για κάθε αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία, το οποίο σε καμία περίπτωση δεν επιστρέφεται, αλλά συμψηφίζεται με την εισφορά της παρ. Γ.

Β) Υποβολής των ανωτέρω δικαιολογητικών είτε απευθείας στην πολεοδομική υπηρεσία εντός ανατρεπτικής προθεσμίας έξι (6) μηνών από την ισχύ του νόμου είτε με συστημένη επιστολή εντός ανατρεπτικής προθεσμίας τεσσάρων (4) μηνών από την ισχύ του νόμου.
Στην πρώτη περίπτωση ο έλεγχος της πληρότητας του φακέλου γίνεται κατά την υποβολή της αίτησης και ενημερώνεται ο ενδιαφερόμενος συγκεκριμένα για τυχόν ελλείψεις.
Στην δεύτερη περίπτωση ο έλεγχος γίνεται εντός 30 ημερών από την παραλαβή της συστημένης επιστολής, εντός των οποίων ενημερώνεται εγγράφως ο αιτών για τυχόν ελλείψεις .
Και στις δύο περιπτώσεις ο αιτών εντός 15 ημερών προσκομίζει στην πολεοδομική Υπηρεσία τα ελλιπή στοιχεία, ελέγχεται η πληρότητα του φακέλου και βεβαιώνεται η πληρότητα στο αντίγραφο της δήλωσης του αιτούντος με την ημερομηνία κατάθεσης.

Γ) Καταβολής εισφοράς ίσης με το 10% της αξίας του κλειστού χώρου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια του δαπέδου του χώρου επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του ΥΠΟΙΟ κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης. Ο υπολογισμός της εισφοράς γίνεται από την πολεοδομική Υπηρεσία και αναγράφεται επί ειδικού εντύπου, το οποίο αποστέλλεται στον αιτούντα εγγράφως εντός 40 ημερών από την διαπίστωση της πληρότητας του φακέλου και χρησιμοποιείται ως δικαιολογητικό πληρωμής της εισφοράς. Με την εισφορά αυτή συμψηφίζεται το ποσό του κατατεθέντος παραβόλου. Η εισφορά καταβάλλεται στο Δημόσιο Ταμείο εντός έτους από την ισχύ του παρόντος νόμου ολόκληρη ή τμηματικά σε τρεις (3) ισόποσες δόσεις, εκ των οποίων η πρώτη καταβάλλεται εντός προθεσμίας εννέα (9) μηνών από την ισχύ του νόμου.
Σε περίπτωση εφάπαξ εξόφλησης της εισφοράς κατά την Α’ δόση παρέχεται έκπτωση 10%.
Η μη τήρηση των προθεσμιών ενεργείας εκ μέρους της πολεοδομικής υπηρεσίας συνιστά πειθαρχικό παράπτωμα για τον αρμόδιο υπάλληλο, ο αιτών δεν χάνει το δικαίωμα τακτοποίησης και παρατείνονται αναλόγως οι σχετικές προθεσμίες.
Από το ποσό της εισφοράς, ποσό 20 ευρώ αποδίδεται στην οικεία Πολεοδομική Υπηρεσία, προκειμένου να διατεθεί για αμοιβές προσωπικού, που θα απασχοληθεί με την διαδικασία αυτή, και ποσό 40 ευρώ αποδίδεται στο ΕΤΕΡΠΣ.

Δ) Η αμοιβή του τυχόν συμπράττοντος μηχανικού δεν δύναται να υπερβαίνει σε ποσοστό το 20% επί της ελαχίστης αμοιβής μελέτης που ισχύει κατά την έκδοση οικοδομικών αδειών.

Ε) Μετά την υποβολή των δικαιολογητικών υπό στοιχεία (α), (β), (γ) αναστέλλεται κάθε διαδικασία επιβολής κυρώσεων.
Τα παραστατικά εξόφλησης της εισφοράς προσκομίζονται στην πολεοδομική υπηρεσία η οποία τα καταχωρεί σε ιδιαίτερη στήλη στο τηρούμενο βιβλίο των αντιστοίχων δηλώσεων και βεβαιώνει την περαίωση της διαδικασίας στο αντίγραφο της δήλωσης που έχει χορηγηθεί στον αιτούντα. Μετά την εξόφληση της εισφοράς δεν επιβάλλονται πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης για τη διατηρούμενη νέα χρήση του ημιυπαίθριου χώρου. Επίσης δεν οφείλονται αναδρομικά οποιοιδήποτε φόροι για μεταβιβάσεις του ακινήτου, εισφορές φορέων κοινωνικής Ασφάλισης ή άλλες επιβαρύνσεις για την αλλαγή χρήσης που έχει συντελεστεί.

ΣΤ) Τα παραπάνω ισχύουν και για εκκρεμείς σε οποιοδήποτε στάδιο και διαδικασία σχετικές υποθέσεις. Τυχόν καταβληθέντα ποσά προστίμων δεν αναζητούνται.

Ζ) Σε περίπτωση μη υποβολής αίτησης και δήλωσης ή μη εξόφλησης της εισφοράς στο σύνολό της, ο χώρος υπάγεται στις διατάξεις περί αυθαιρέτων, τα δε πρόστιμα υπολογίζονται ως ακολούθως :
1. Πρόστιμο ανέγερσης σε 30% της αξίας του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του ΥΠΟΙΟ κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης.
2. Πρόστιμο διατήρησης σε 5% κατ’ έτος της αξίας του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του ΥΠΟΙΟ κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης, και επιβάλλεται για κάθε έτος διατήρησής του από την κατασκευή του μέχρι την κατεδάφιση ή την έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής αδείας.

Άρθρο 2

1. Μετά το εδάφιο (Αγ) της παραγράφου 1 του άρθρου 7 του Ν. 1577/ 18-12-85 (ΦΕΚ 210/Α) προστίθεται εδάφιο (δ) ως εξής:

«δ) οι υπέργειοι κλειστοί χώροι στάθμευσης επιβατικών αυτοκινήτων».
2. Οι περιπτώσεις (β) και (η) του εδαφίου (Β) της παραγράφου 1 του άρθρου 7 του Ν. 1577/18-12-85 (ΦΕΚ 210/Α) τροποποιούνται ως εξής:
«β) εφόσον η οροφή του σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει τα 0,80 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους ».
« η) οι υπέργειοι στεγασμένοι ανοικτοί χώροι στάθμευσης επιβατικών αυτοκινήτων που κατασκευάζονται στο ισόγειο του κτιρίου ή στην Πυλωτή».
3. - Τα παραπάνω ισχύουν και επί προσθήκης σε υφιστάμενο κτίριο.
4. Οι διατάξεις των παρ. 1, 2 και 3 εφαρμόζονται για τα κτίρια, των οποίων οι αιτήσεις για έκδοση οικοδομικής άδειας κατατίθενται μετά την ισχύ του παρόντος νόμου.
5. – Υπέργειοι και υπόγειοι κλειστοί χώροι κτιρίου (όπως χώροι στάθμευσης, αποθήκες κλπ.) βάσει οικοδομικής άδειας που έχει εκδοθεί ή αναθεωρηθεί μέχρι 2 Ιουλίου 2009, οι οποίοι έχουν αλλάξει χρήση, επιτρέπεται να διατηρήσουν τη νέα χρήση, εφόσον αυτή δεν απαγορεύεται στην περιοχή του ακινήτου, εφαρμοζομένων των διατάξεων παρ. 2 του προηγούμενου άρθρου πλην του παραβόλου, το ύψος του οποίου ορίζεται σε 350 ευρώ.

http://www.parliament.gr/ergasies/nomodetails.asp?lawid=1284